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南京住房租賃試點方案發佈 另5市方案將擬定
購租同權、商改租、“群租”治理……南京市政府辦公廳昨日發佈《南京市住房租賃試點工作方案》，備受關註的購租並舉“南京模式”正式亮相。省住建廳有關負責人昨晚表示：南京在今年5月時與蘇州、無錫、常州、徐州、揚州一起已列入省內購租並舉試點市，今年7月又被住建部確立為12個購租並舉試點城市之一，“從目前全國各地已出臺的購租並舉方案看，南京方案相對全面，指標量化較為完善，每一條都明確瞭相關落實部門”，“我省其它5個城市的試點方案也將很快擬定”。
鼓勵開發商做“大房東”，
商業用房可改為租賃房
目前南京全市租賃市場年成交約30萬套，對於南京這座未來常住人口達到950萬人的長三角區域中心城市而言，租賃房源供應量亟須“大增容”。
南京將培育一批國有、混合所有及民營等多種供應主體的機構化、規模化租賃企業，引導市場規范有序經營。全市建設或籌集的租賃性住房將不低於50萬平方米。到2020年底，基本形成供應主體多元、租賃房源充足、政府監管有力、租賃關系穩定有序的住房租賃市場，基本建成購租並舉的住房制度，促進房地產市場持續穩定發展。
為向市場輸送更多租賃房源，南京規定，面積超過5萬平方米的部分新增住宅用地出讓時，將配建5%保障性住房（含租賃性住房）。
接下來南京還會選取符合住房租賃市場需求的新建商品房項目，在出讓時土地用途直接明確為“租賃住房用地”，所建住房全部由房地產開發企業自持，用於長期租賃。這也意味著，未來開發企業將擁有一個“大房東”的身份。
南京商業辦公用房庫存量巨大，基於此，當地確立“商改租”思路，即：鼓勵住房租賃國有企業將閑置和低效利用的國有廠房、商業辦公用房等改建為租賃住房。“商改租”將按照“一事一議”的原則開展，位於城市中心、副中心以外、庫存量大、位於地鐵站點周邊、生活配套完善的已建成、未銷售、未經營的商業用房，在滿足采光、通風、衛生、消防、安全等基本居住條件的前提下，以幢或單元為基本單位，按規定可改為租賃住房。一些低效用地和集體土地，也將試點建租賃住房。
搭建監管平臺，
網上享受“一站式”服務
接下來，南京將搭建全市統一的住房租賃服務監管平臺，規模化住房租賃企業、大型房地產經紀機構和個人房源信息全部納入該平臺，房管部門將通過房產交易管理系統核驗房屋權屬狀況，確保房源信息真實準確。房源登記、信息發佈、租賃交易、網上簽約、登記備案、租房備案證明可以全部在網上完成，並逐步實現網上支付、信用評價、補貼發放、公積金提取等一站式便捷服務。
同時，南京將研究制定租賃合同范本，住房租賃合同期限內，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金；承租人應當按照合同約定使用住房和室內設施，並按時繳納租金，不得擅自拆改房屋結構或轉租。與此同時，將通過12348熱線等方式，為租賃當事人提供普通租賃合同糾紛法律咨詢服務。
21世紀不動產南京區域副總經理胡涓娟認為，將租賃納入監管平臺是一個亮點，現在幾乎85%的住房租賃是雙方“手拉手”行為，政府平臺統一交割將促進正規租金納稅，並穩定租賃關系。
規范租住條件，
個人出租將獲得獎勵
引導和激發個人出租將是租賃市場房源供應的重要渠道。南京市明確，個人出租住房實行免費登記備案制度，租金稅費征收相應優惠，個人出租住房月收入不超過3萬元的，今年底之前可按規定免征增值稅。
房地產經紀機構提供住房租賃經紀代理服務，適用6%的增值稅率；企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用於居住的住房，減按4％的稅率征收房產稅。
根據《方案》，南京對房屋改造出租將有嚴格要求，即：改造不得破壞消防設施的完好有效，不得將一間原始設計為居住空間的房間分割、搭建後出租，或按床位出租；不得將原始設計為廚房、衛生間、陽臺、地下儲藏室和車庫等非居住空間改造出租、供人員居住。原則上，出租房間的人均建築面積不得低於15平方米，每個出租房間居住成年人數不得超過2人（有法定贍養、撫養、扶養義務關系的除外）。
建承租人權利清單，
逐步實現購租同權
“若租住房屋與購買房屋享有同等權利，將會降低很多人的購房欲望，這將有利於形成結構合理的住房體系。”昨日，南京同步發佈的官方解讀中表述這一觀點。南京將適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權利清單，逐步實現購租同權。
據解讀，南京的“購租同權”包含有三層含義——
承租人享受的基本公共服務，包括義務教育、基本醫療、計劃生育、公共衛生、健康促進、基本養老、就業服務、社會保障、社區事務、科技申報、住房保障和公積金提取等各方面內容；逐步穩妥有序推進。
對於租賃住房“入學”問題，《方案》進行瞭相應明確：對於本市戶籍承租人，子女將按照南京市學前、義務教育階段招生入學政策接受教育；對於非本市戶籍承租人，符合南京市外來務工人員隨遷子女義務教育入學政策的，將由各所特賣在區教育行政部門統籌安排其隨遷子女在居住區內享受義務教育。
本報記者 汪曉霞
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